Mitteilungsblatt 4 Nr. 10 | 29. Oktober 2021
Baumassenziffer als neues Instrument der
Nutzungsregelung
Erhältlichkeit mittels Kauf durch die Gemeinde
sicherstellen
Die ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebsgebäude
mit der mächtigen Scheune im Westen des Mittlerhofs
wurden im neuen Zonenplan mit total ca.
3’913 m2 der Kernzone zugewiesen. Die grosse
Scheune und das Betriebsleiterwohnhaus sind aktuell
über eine schmale steile Strasse als Fortsetzung
der Gemeindestrasse 3. Klasse Emsweg erschlossen.
Im neuen Raumplanungsrecht des Bundes und
vor allem des Kantons sind entscheidende Voraussetzungen
für neue Überbauungen nebst der Innenentwicklung
die Erhältlichkeit bei der Einzonung.
Für die genannte Liegenschaft ist beides erfüllt. Der
Gemeinderat hat eine rudimentäre Überbauungsstudie
erarbeiten lassen, welche aufzeigt, dass das Gelände
mit 4 – 5 Gebäuden mit 19 bis 28 zeitgemässen
Wohnungen mit Seesicht überbaut werden
kann. Dabei kann gewährleistet werden, dass die
Seesicht bestehender Häuser an der Fellenbergstrasse
nicht eingeschränkt wird. Im Zonenplan wurde
das eingezonte Gebiet mit einer Sondernutzungsplanpflicht
überlagert. Damit ist sichergestellt, dass erst
gebaut werden kann, wenn die Auswirkungen auf
die Umgebung rechtlich und raumplanerisch geklärt
sind.
Ausschnitt mit der neu einzuzonenden Fläche im Westen
des Mittlerhofs
Der Gemeinderat hat mit dem nach Kanada ausgewanderten
Grundeigentümer einen Vorvertrag
zum Abschluss eines Kaufvertrages abgeschlossen.
Gleichzeitig wurde ein limitiertes Vorkaufsrecht auf
dieser Fläche zu Gunsten der Politischen Gemeinde
Untereggen im Grundbuch eingetragen.
Bürgerversammlung entscheidet über Kauf
Der Kaufpreis beträgt Fr. 260.00 pro m2. Die Überbauungsstudie
hat gezeigt, dass die Erschliessung
bzw. Überbauung des Grundstückes durch die Steilheit
des Geländes aufwendig werden dürfte. Dies
ist in der Preisbildung berücksichtigt. Der Kaufvertrag
kann erst nach der rechtskräftigen Einzonung
abgeschlossen werden. Das Rechtsverfahren für
den Zonenplan kann für den Fall eines Weiterzugs
an das Verwaltungsgericht oder das Bundesgericht
mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Für einen solchen
Fall wurde aufgrund der aktuellen und zu erwartetenden
Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt
eine Kaufpreiserhöhung von Fr. 25.00 pro m2
und Jahr vereinbart, wobei der Vorvertrag bis
31. Dezember 2026 gilt. Bei einem Kauf erst im Jahr
2026 würde sich der Kaufpreis auf Fr. 335.00 pro
m2 erhöhen. Die Berechnung der massgeblichen
Mehrwertabgabe aufgrund der Werterhöhung
durch Einzonung und der Grundstückgewinnsteuer
kann erst nach rechtskräftiger Einzonung erfolgen.
Aufgrund der noch nicht bestimmbaren Höhe die