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RECHT & PRIVAT
1-2018 mandat
Mangel erheben will, muss er
den Mangel rechtzeitig rügen.
Wenn die Rügeobliegenheit
nicht vertraglich (z.B. durch die
Vereinbarung eines SIA-Normvertrags)
gelockert ist, muss der
geschädigte Bauherr einen erst
nach der Abnahme des Werkes
zutage getretenen Mangel
gemäss der Rechtsprechung
spätestens innert Wochenfrist
rügen, d.h. dem Unternehmer
erklären, dass und wieso sein
Werk mangelhaft sei und dass er
ihn dafür haftbar mache. Wenn
der Bauherr die Rüge eines
Mangels unterlässt oder verspätet
erklärt, verliert er sämtliche
Gewährleistungsansprüche aus
diesem Mangel. Das gilt nach
der höchstrichterlichen Rechtsprechung
sogar für Mängel
von
Plänen, zu deren Erstellung sich
ein Architekt oder Bauingenieur
verpflichtet hat. Wenn die Rügeobliegenheit
nicht vertraglich
gelockert worden ist (z.B. durch
die Vereinbarung eines SIANormvertrags),
ist also auch gegenüber
dem Planer eine Rüge
auszusprechen, sobald eine
mangelhafte Planung festgestellt
wird. Ansonsten besteht das Risiko,
dass der Planer auch für
die Kosten der Beseitigung von
Baumängeln infolge der mangelhaften
Planung nicht mehr
haftet. Keine Rüge ist dagegen
erforderlich, wenn sich der Geschädigte
auf eine ausservertragliche
Haftpflicht beruft. Eine
solche Haftung besteht aber
grundsätzlich nur für Sach- und
Personenschäden, dagegen
nicht für Mängel eines Werkes.
Ausserdem gilt für Ansprüche aus
Werkmängeln eine besondere
Verjährungsfrist. Diese beträgt bei
unbeweglichen Werken fünf Jahre
seit Ablieferung des mangelhaften
Werkes, und zwar sowohl
gegenüber dem Unternehmer als
auch gegenüber dem Architekten
oder dem Ingenieur, die zur
Erstellung des Werkes Dienste
geleistet haben. Wenn ein Mangel
an einem Bauwerk erst längere
Zeit nach dessen Fertigstellung
zutage tritt, tut der Bauherr also
nicht nur gut daran, den Mangel
sofort zu rügen, sondern auch
rechtzeitig verjährungsunterbrechende
Massnahmen zu treffen.
Dabei ist zu beachten, dass die
Verjährungsfrist für Ansprüche
aus Werkmängeln an die Ablieferung
des jeweiligen Gewerkes
anknüpft und nicht etwa an die
Fertigstellung der ganzen Baute
(es sei denn, ein General- oder
Totalunternehmer hatte sich zur
Erstellung der ganzen Baute
verpflichtet). Ausservertragliche
Schadenersatzansprüche verjähren
bereits innert eines Jahres seit
Kenntnis von Schaden und Schädiger
(spätestens aber innert zehn
Jahren seit der Schädigung).
Vor allem bei umfangreicheren
Mängeln kann es für den Bauherrn
empfehlenswert sein, zur
Wahrung der Rechte rechtzeitig
einen Rechtsanwalt zu beauftragen.
Baugarantien – oder:
Wie Sie sich zusätzlich
absichern können
Solange der Bauherr noch nicht
den ganzen Werklohn bezahlt
hat, gibt ihm dessen teilweiser
Rückbehalt ein gewisses
Druckmittel in die Hand, um den
Unternehmer zur Nachbesserung
von Mängeln zu bewegen.
Wenn nach der Ablieferung des
Werkes der letzte Werklohnrückbehalt
bezahlt worden ist,
steht dieses Druckmittel jedoch
nicht mehr zur Verfügung. Stattdessen
kann für Ansprüche aus
nachträglich zutage tretenden
Mängeln eine sogenannte Werkgarantie
vereinbart werden.
Ebenfalls zu den Baugarantien
zählt die sogenannte Erfüllungsgarantie.
Diese stellt weitergehend
die richtige Erfüllung des
Werkvertrags sicher und bietet
schon während der Erfüllung
des Werkvertrags, also während
der Bauarbeiten, eine gewisse
Sicherheit für die Ansprüche des
Bauherrn. Das ist vor allem bei einem
Konkurs des Unternehmers
während der Bautätigkeit wichtig.
Die Baugarantien ergehen entweder
in Form einer abstrakten
Garantie oder einer Solidarbürgschaft.
Bei einer abstrakten
Garantie muss der Garant,
regelmässig eine Bank oder
eine Versicherungsgesellschaft,
die Garantiesumme auszahlen,
wenn die Garantie rechtzeitig so
abgerufen wird, wie in der Garantieurkunde
vorgeschrieben ist.
lic. iur. Harald Jenni
Rechtsanwalt
St.Gallen
Wenn die abstrakte Garantie
nicht frist- und formgerecht in
Anspruch genommen wird, kann
die Bank oder Versicherung die
Auszahlung verweigern. Einreden
und Einwendungen aus dem
Werkvertragsverhältnis zwischen
Bauherrn und Unternehmer kann
der Garant dagegen grundsätzlich
nicht erheben. Die abstrakte
Garantie ist demnach eine starke
Waffe in der Hand des Bauherrn.
Werkgarantien ergehen meistens
in Form einer Solidarbürgschaft.
Der wichtigste Unterschied
zur abstrakten Garantie
liegt darin begründet, dass der
Bürge gegenüber dem Bauherrn
grundsätzlich alle Einreden und
Einwendungen erheben kann,
welche auch der Unternehmer
selbst gegen die sichergestellte
Forderung erheben
könnte. Sind also die
Ansprüche gegen den
Unternehmer bereits
verwirkt oder verjährt,
haftet grundsätzlich
auch der Bürge nicht
mehr. Im Unterschied
zur sogenannten einfachen
Bürgschaft reicht es für die Zahlungspflicht
des Solidarbürgen
aus, dass der säumige Hauptschuldner
erfolglos gemahnt
oder seine Zahlungsunfähigkeit
offensichtlich ist. Der Konkurs
des Hauptschuldners ist für die
Leistungspflicht des Solidarbürgen
dagegen nicht nötig.
Bei beiden Garantieformen ist
dem Bauherrn im Übrigen zu
empfehlen, den Wortlaut der
Garantie genau zu prüfen und
zu hinterfragen, bevor er die Sicherheit
akzeptiert.
Die abstrakte Garantie
ist demnach eine starke
Waffe in der Hand des
Bauherrn.