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RECHT & PRIVAT
1-2020 mandat
entsprechenden Kosten trägt
jeder Stockwerkeigentümer
selbst und zwar für sämtliche
sich in der Wohnung befindlichen
Gerätschaften und für in
der Wohnung vorzunehmende
Änderungen. Jedoch ist hierbei
darauf zu achten, dass
tragende Wände und Bauteile
unverändert bleiben, sodass
das ganze Gebäude keinen
Schaden nimmt. Ebenso sind
die Lärmimmissionsgrenzen
zu beachten, schliesslich ist
eine gute Nachbarschaft gerade
bei Stockwerkeigentum ein
Grundpfeiler für das friedliche
Zusammenleben.
Ausserhalb der Wohnung bestimmt
entweder der Bauherr
oder aber die Stockwerkeigentumsgemeinschaft
zusammen.
Die Kosten für allfälligen Unterhalt
oder Sanierungen sind
gemeinsam zu tragen. Die Entscheidung,
welche Arbeiten
ausgeführt
werden, fasst die
Stockwerkeigentümergemeinschaft
meist an der jährlich
stattfindenden
Versammlung.
Diese wird von der Verwaltung
einberufen. Wo kein Verwalter
bestellt wurde, muss
die Stockwerkeigentümergemeinschaft
die Aufgaben des
Verwalters einem Delegierten,
einem Ausschuss oder einem
anderen Organisationselement
übertragen oder diese selbst
ausüben. Auch ist möglich,
dass das Reglement Vorschriften
zur Einberufung einer
ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung
vorschreibt. Wird die Frage
der Einberufung im Stockwerk-
eigentümerreglement nicht ausdrücklich
festgelegt, so kann jeder
Stockwerkeigentümer eine
Versammlung einberufen.
Teilnahme in der
Gemeinschaft
Bevor man Stockwerkeigentümer
wird, muss man sich im
Klaren darüber sein, dass
eine solche Gemeinschaft nur
funktioniert, wenn jeder bereit
ist, seine eigenen Freiheiten
und Wünsche ein wenig
zurückzustecken. Meist sind
Stockwerkeigentümergemeinschaften
Zufalls- oder Zwangsgemeinschaften.
Dies bedingt
von allen Beteiligten eine Kompromissbereitschaft
und das
Erbringen gegenseitigen Verständnisses.
Auch die Verwaltung
hat erheblichen Einfluss auf
potenzielle Konflikte. Schliesslich
ist die Teilnahme in der Gemeinschaft
und insbesondere
an der jährlichen Stockwerkeigentümerversammlung
wichtig,
weil hier Konflikte ausdiskutiert,
neue Wege angedacht und Entscheide
gefällt werden.
Grundsätzlich wird dieses Zu
sammenleben
durch das Stockwerkeigentümerreglement
sowie
die Hausordnung bestimmt.
Das Stockwerkeigentümerreglement
legt Rechte und Pflichten
des einzelnen Stockwerkeigentümers
fest, die Hausordnung
das wirkliche Zusammenleben
und damit bspw. Ruhezeiten.
Ein Blick in diese beiden Dokumente
ist vor dem Kauf zwingend.
Auch muss man bereit sein, seinen
Beitrag zum Allgemeineigentum
beizusteuern. Gemeinschaftliche
Lasten werden nach
Massgabe der Wertquoten
auferlegt (vgl. Art. 712h Abs. 1
ZGB). Weigert sich ein Stockwerkeigentümer
konstant, so
steht den übrigen Stockwerkeigentümern
für die auf die letzten
drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen
Anspruch auf
Errichtung eines Pfandrechtes
zu (vgl. Art. 712i Abs. 1 ZGB).
Anlässlich einer Stockwerkeigentümerversammlung
werden
die wichtigen Entscheidungen
getroffen. Mit welchem Stimmenverhältnis
ein Entscheid
zustande
kommt, bestimmt das
Reglement. Fehlt eine Bestimmung
im Reglement, so wird
nach der Art der Beschlüsse
unterschieden und je nachdem
das einfache und das qualifizierte
Mehr verlangt oder aber
Einstimmigkeit. Letztere sieht
das Gesetz in Fällen vor, in denen
der Mehrheitsbeschluss
der Tragweite des Beschlusses
nicht genügend Rechnung
trägt, so beispielsweise bei Abänderung
der Zuständigkeit zu
Verwaltungshandlungen oder
baulichen Massnahmen (vgl.
Art. 712g Abs. 2 ZGB). Ein qualifiziertes
Mehr sieht das Gesetz
beispielsweise beim Erlass des
Reglements (Art. 712g Abs. 3
ZGB) oder nützlichen baulichen
Massnahmen vor (Art. 647d
Abs. 1 ZGB). Einfache Mehrheitsbeschlüsse
genügen zum
Beispiel für notwendige bauliche
Massnahmen (Art. 647c
ZBG) oder für die Abberufung
der Verwaltung (Art. 712r Abs.
1 ZGB).
Kauf einer bestehenden
Wohnung
Nach Besichtigung der Wohnung
lohnt es sich unter Umständen,
einen Experten hinzuzuziehen
und von diesem
eine Einschätzung hinsichtlich
der Bausubstanz und der
Schätzung einzuholen. Selbst
wenn der Kaufpreis meist
durch einen erfahrenen Makler
veranschlagt wird, lohnt sich
das Einholen einer zweiten, unabhängigen
Meinung. Ebenso
ist dadurch abschätzbar,
welche
Unterhaltsarbeiten
und Sanierungen
allenfalls anstehen.
Auch die Garantien
der sich
in der Wohnung
befindlichen oder
zur Wohnung gehörenden Gerätschaften
und Einrichtungen
sind zu überprüfen. Schliesslich
ist ein Blick in den Begründungsakt
zu werfen, damit
die Wertquote eruiert werden
kann. Davon hängt der Anteil
ab, den der künftige Eigentümer
an den gemeinschaftlichen
Kosten tragen muss.
Zu prüfen ist sodann der Saldo
des Erneuerungsfonds. Dieser
Fonds wird gebildet, um zukünftige
grössere Investitionen
tätigen zu können. Je höher
dieser ist, desto geringer die
Chance, dass man als Käufer
einen hohen Betrag zwecks
Deckung grösserer Sanierungs
oder Unterhaltsarbeiten
leisten muss.
Wer eine Stockwerkeigentumswohnung
kauft, erhält
ein sogenanntes Sonderrecht
innerhalb eines Gebäudes.