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THEMA
2-2017 mandat
und Skiübungsgelände wurden
durch eine «Freihaltezone
innerhalb und ausserhalb der
Bauzone» ersetzt. Diese Freihaltezonen
wiederum sind
zu unterscheiden von den
Schutzzonen, die in erster Linie
dem Gewässerschutz sowie
dem Ortsbild- und Naturschutz
dienen.
Nicht mehr im neuen Gesetz
zu finden sind die Kurzone und
das übrige Gemeindegebiet.
Die neu geschaffene Schwerpunktzone
(Art. 19) stellt die
wohl bedeutendste Änderung
innerhalb des Zonenkatalogs
dar. Mit der Einführung dieses
neuen Instruments beabsichtigt
der Gesetzgeber, einzelfallbezogen
die planmässige
und sinnvolle Neuüberbauung
grösserer zusammenhängender
Gebiete sicherzustellen;
dazu gehören bspw. Industriebrachen.
Die zuständige
Gemeinde geniesst in Bezug
auf die Festlegung der Entwicklungsziele,
der Nutzungsart,
der Gebäudedimensionen
und der Abstände innerhalb
einer Schwerpunktzone grosse
Freiheiten. Selbstredend
sind diese Parameter für jede
Schwerpunktzone separat
festzulegen. Schwerpunktzonen
sind idealerweise durch
Sondernutzungspläne, gegebenenfalls
auch durch verwaltungsrechtliche
Verträge zu
ergänzen.
Für bestimmte Flächen in
Schwerpunktzonen
steht der Gemeinde
ein Enteignungsrecht
zu, sofern die Eigentümer
von ¾ der
betroffenen Flächen
dem Erlass einer
Schwerpunktzone
zustimmen.
Sondernutzungsplanverfahren
(Art. 23)
Der Erlass von Sondernutzungsplänen
wird insofern erleichtert,
als im neuen Gesetz
die Möglichkeit besteht, auch
Strassen- und Wasserbauprojekte
mitzuerfassen. Zudem
kann im Rahmen des Sondernutzungsplanverfahrens
auch
die Baubewilligung erteilt werden.
Auch nach dem neuen Recht
dürfen Sondernutzungspläne
keine materielle Änderung des
Rahmennutzungsplans bewirken.
Mehrwertabgabe
(Art. 58 – 64)
Mit der Einführung einer Mehrwertabgabe
von 20% auf neu
einer Bauzone zugewiesenen
Grundstücken setzt das PBG
die Bundesvorgabe von Art. 5
Abs. 1bis RPG um.
Der Gesetzgeber hat bewusst
auf höhere Abgabesätze und
die Abgabeerhebung bei sog.
Aufzonungen in eine höherwertige
Bauzone (bspw. Arbeitszone
in Wohnzone) verzichtet.
Erträge aus der Mehrwertabgabe
fliessen dem Kanton zu.
Sie sind für Entschädigungen,
die aus Eigentumsbeschränkungen
resultieren, welche einer
Enteignung gleichkommen
(v.a. gewisse Auszonungen),
zu verwenden.
Vertragsraumordnung
(Art. 65)
In Art. 65 wird die gesetzliche
Grundlage für den Abschluss
verwaltungsrechtlicher Verträge
zwischen Kanton bzw.
politischen Gemeinden und
Grundeigentümern geschaffen.
Das Gesetz zählt exemplarisch
die wichtigsten Anwendungsbereiche
dieser Verträge auf.
Im Vordergrund dürften dabei
die Verpflichtung des Grundeigentümers
stehen, neu eingezontes
Bauland innert nützlicher
Frist einer Überbauung
zuzuführen bzw. die Möglichkeit
zur entschädigungslosen
Auszonung bei Nichteinhalten
dieser Verpflichtung.
B. Nutzungs- und
Bauvorschriften
(Art. 66 – 113)
Die Nutzungs- und Bauvorschriften
sind im neuen Gesetz
übersichtlicher gegliedert.
Vorab werden die Grundanforderungen
(wie Baureife und
Erschliessung) aufgelistet und
wichtige Begriffe definiert.
Bereits diese Definitionen weisen
materielle Änderungen gegenüber
dem alten Recht auf.
So sind bspw. fortan in Klein-
und Anbauten – zumindest
wenn keine überwiegenden
öffentlichen und privaten Interessen
entgegenstehen – auch
Hauptnutzungen zulässig.
Neu wird sodann der Begriff
des Niveaupunkts umschrieben
als: «Schwerpunkt des
kleinsten aus Gebäudelänge
und Gebäudebreite ohne Anbauten
und Dachvorsprünge
gebildeten Rechtecks auf dem
massgebenden Terrain». Da
gemäss dieser neuen Formulierung
der Gebäudegrundriss
nicht mehr massgebend ist, ist
insbesondere bei komplizierteren
Grundrissen zu erwarten,
dass der Niveaupunkt einfacher
zu bestimmen sein wird.
Um Auswüchse zu vermeiden,
wurde ferner festgelegt, dass
für Anbauten und zusammengebaute
Gebäude der Niveaupunkt
für jedes Gebäude bzw.
jeden Gebäudeteil separat
festzulegen ist.
Der Katalog der Regelbauvorschriften
– den das PBG auch
für die Gemeinden abschliessend
festlegt – wurde stark
gekürzt. Die kommunalen Nutzungspläne
müssen nur Massangaben
über die Gesamthöhe,
den Grenzabstand und den
Gebäudeabstand enthalten.
Zudem dürfen die Gemeinden
die maximale Gebäudelänge
und Breite, die Gebäudehöhe,
ein Winkelmass für den Dachraum,
die Fassadenhöhe, eine
Baumassenziffer sowie Vorschriften
über Terrainveränderungen
festlegen.
Die Definitionen dieser Massvorschriften
finden sich in den
Art. 82 bis 95. Erwähnenswert
ist die Tatsache, dass gemäss
ausdrücklicher Gesetzesvorschrift
(Art. 92 Abs. 1, 2. Satz)
neu allseits der gleiche Grenzabstand
gilt. Mit anderen Worten
wurde den Gemeinden die
Möglichkeit genommen, einen
sog. «grossen Grenzabstand»
festzulegen. Ebenfalls abgeschafft
ist die Ausnützungsziffer
(Verhältniszahl der Summe
aller Geschosssflächen zur anrechenbaren
Parzellenfläche).
Damit wird den Hauseigentümern
und Bauherren bei der
Die neu geschaffene
Schwerpunktzone stellt
die wohl bedeutendste
Änderung innerhalb des
Zonenkatalogs dar.