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RECHT & PRIVAT
2-2018 mandat
Stolpersteine im Mietrecht
Das CH-Mietrecht räumt Mietern und Vermietern gegenseitig – nebst Pflichten – vielfältige
Rechte ein. Die Durchsetzung der Rechte ist aber meist an bestimmte gesetzlich umschriebene
Vorgehensweisen gebunden; werden diese nicht eingehalten, kann der Mieter oder
Vermieter sein «Recht» – obwohl es an sich bestehen würde – nicht durchsetzen und scheitert
im Rechtsverfahren an seinen eigenen Versäumnissen. Einige dieser «Stolpersteine» werden
nachgehend behandelt.
Stolperstein 1:
Nebenabreden bei
Mietvertragsabschluss
Beim Abschluss des schriftlichen
Mietvertrages – meist
mit einem Formular – werden
nicht selten noch mündliche
Nebenabreden getroffen, aber
nicht schriftlich festgehalten
(z.B. dass der Vermieter noch
neue Geräte anbringt oder die
Mieträume noch malen wird).
Mündliche Abreden sind zwar
rechtsgültig, doch muss derjenige,
der aus einer mündlichen
Abrede Rechte ableitet,
dies beweisen. Im Streitfall
steht dann meistens Aussage
gegen Aussage, sodass derjenige,
welcher Rechte aus der
mündlichen Abrede ableitet,
dies nicht rechtsgenüglich beweisen
kann. Es ist deshalb
dringend zu empfehlen, alle
Nebenabreden zum Mietvertrag
schriftlich festzuhalten
und durch beide Vertragsparteien
zu unterzeichnen.
Stolperstein 2: Mängel
der Mietsache während
des Mietverhältnisses
Treten während der Mietdauer
Mängel auf, welche der Mieter
nicht selber beheben muss,
so ist der Mieter verpflichtet,
diese Mängel dem Vermieter
umgehend zu melden, ansonsten
der Mieter für allfällig
aus dem (nicht gemeldeten)
Mangel entstehende Schäden
schadenersatzpflichtig
wird.
Die Meldung sollte zudem zur
späteren Beweisbarkeit unbedingt
schriftlich erfolgen.
Die umgehende (schriftliche)
Meldung liegt zudem auch im
weiteren Interesse des Mieters.
Solange der Vermieter nämlich
keinerlei Kenntnis vom Mangel
hat, ist er einerseits nicht zur
Mängelbehebung verpflichtet,
andererseits besteht für den
Mieter ein Rechtsanspruch auf
eine Mietzinsreduktion (sofern
der Mangel die Tauglichkeit
des Mietgebrauches beeinträchtigt)
und auf allfälligen
Schadenersatz erst ab dem
Zeitpunkt der Meldung an den
Vermieter. Zudem hat der Mieter
das Recht, dem Vermieter
eine angemessene Frist zur
Mängelbehebung anzusetzen,
mit der Androhung, dass er bei
Fristnichteinhaltung die weiteren
Mietzinse bis zur Mängelbehebung
bei der Gemeinde
am Ort des Mietobjektes hinterlegen
werde. Eine Mietzinshinterlegung
ohne Mängelmeldung,
Fristansetzung
und
Androhung der Hinterlegung
ist ungültig und gilt nicht als
Bezahlung des Mietzinses.
Hinterlegt der Mieter den Mietzins,
muss er zudem innert 30
Tagen seit der Mietzinshinterlegung
die Mietschlichtungsstelle
anrufen, ansonsten sein Hinter
legungsrecht verwirkt ist. Für
den Fristbeginn ist die Fälligkeit
des Mietzinses (meist ist
dies der 1. des Monats) und
nicht das effektive Datum der
Mietzinshinterlegung massge-