12
RECHT & PRIVAT
2-2018 mandat
bend; wird der Mietzins z.B.
erst am 3. des Monats hinterlegt,
läuft die 30-tägige Frist
trotzdem ab dem 1. des Monats.
Stolperstein 3: Verzug
des Mieters mit der
Mietzinszahlung
Das Gesetz gibt dem Vermieter
das Recht, bei Zahlungsverzug
des Mieters den Mietvertrag
ausserordentlich zu kündigen
(mit einer Kündigungsfrist von
1 Monat auf das Monatsende
hin), d. h. ohne Einhaltung der
vertraglichen oder gesetzlichen
Kündigungsfrist. Der Vermieter
hat aber zuvor ein bestimmtes
Prozedere einzuhalten, ansonsten
seine spätere ausserordentliche
Kündigung nichtig
ist. Eine nichtige ausserordentliche
Kündigung kann dann
auch nicht in eine ordentliche
Kündigung «umgedeutet» werden.
Der Vermieter muss dem Mieter
zunächst schriftlich (es
empfiehlt sich «per Einschreiben
») mitteilen, mit welchen
betragsmässigen Mietzins-
oder Nebenkostenzahlungen
(ausstehende Mietkautionen
oder Schadenersatz dagegen
können nicht Gegenstand einer
solchen ausserordentlichen
Kündigung sein) er im Rückstand
ist, unter gleichzeitiger
Ansetzung einer Zahlungsfrist
von 30 Tagen und
ausdrücklicher Androhung
der ausserordentlichen
Kündigung
für den Fall der
Nichtzahlung. Wohnen
Eheleute oder
eingetragene Partner
im Mietobjekt (sogenannte
Familienwohnung),
so muss dieses Mahnschreiben
an beide Eheleute/
eingetragenen Partner in zwei
separaten Schreiben erfolgen.
Sofern die Zahlung nicht innert
der angesetzten Frist (wobei
zufolge der Abholfrist für eingeschriebene
Sendungen 37
Tage abzuwarten sind) erfolgt,
darf der Vermieter sodann mit
der ausserordentlichen Kündigung
nicht mehr als ca. 3
Wochen
zuwarten, da eine
spätere
ausserordentliche
Kündigung
als Verzicht des
Vermieters auf das Recht der
ausserordentlichen Kündigung
ausgelegt werden könnte. Die
ausserordentliche Kündigung
hat auf dem amtlichen Kündigungsformular
zu erfolgen und
muss bei Familienwohnungen
wiederum je separat an beide
Eheleute/eingetragenen Partner
zugestellt werden.
Die Praxis zeigt, dass etliche
Vermieter eine dieser Voraussetzungen
jeweils nicht korrekt
erfüllen, mit der Folge, dass –
obwohl Zahlungsverzug vorliegt
– die ausserordentliche
Kündigung nichtig ist.
Stolperstein 4: Nebenkostenabrechnung
Der Mietvertrag muss die zulasten
des Mieters gehenden
Nebenkosten genau umschreiben,
sei es im Mietvertrag
selbst oder in einem integrierenden
Bestandteil bildenden
separaten Anhang. Nebenkostenpositionen,
welche nicht in
dieser Art detailliert bestimmt
sind, dürfen dem Mieter nicht
belastet werden.
Die Nebenkostenabrechnung
muss Folgendes enthalten:
– Die Detaillierung der einzelnen
Nebenkostenpositionen
mit den diesbezüglichen Teilbeträgen.
– Das Total der Nebenkosten.
– Den Verteilschlüssel der Nebenkosten
unter alle Mietparteien.
– Den vom Mieter gesamthaft
für die Abrechnungsperiode
geschuldeten Betrag unter
Anrechnung der Akontozahlungen
und den sich daraus
ergebenden Saldo (Nach-
oder Rückzahlung).
In der Praxis unterlässt es der
Vermieter oftmals, dem Mieter
den Verteilschlüssel der Nebenkosten
betreffend alle Mietparteien
zuzustellen. Diesfalls wird
die Nebenkostenabrechnung
nicht fällig, denn dem Mieter
ist es damit verunmöglicht, die
Plausibilität der Nebenkostenverteilung
zu überprüfen.
Hinsichtlich der Belege zur Nebenkostenabrechnung
(z. B.
Rechnungen für Heizöl/Wasser
usw.) hat der Mieter jedoch
lediglich ein Einsichtsrecht am
Ort des Vermieters oder dessen
Verwaltung; er darf dort
auf eigene Kosten Kopien anfertigen/
anfertigen lassen.
Solange der Vermieter keine
solcherart korrekte Nebenkostenabrechnung
vorlegt (oder
das Einsichtsrecht in die Belege
nicht gewährt), kann der Mieter
eine allfällige Nachzahlung verweigern;
er kann sich zudem
mit dem Begehren, dass der
Vermieter unter Androhung von
Straffolge verpflichtet wird, die
Nebenkostenabrechnung korrekt
zu erstellen oder ihm das
Einsichtsrecht in die Belege zu
gewähren, an die Mietschlichtungsbehörde
wenden.
Stolperstein 5: Zustellung
bzw. Empfang
der Mietkündigung
Betreffend die Einhaltung der
Mietkündigungsfrist (Kündigungstermin
in der Regel per
Ende des Monats) herrscht
vielfach Verwirrung. Die einen
erachten die Kündigungsfrist
als eingehalten, wenn die Kündigung
am letzten Tag vor Beginn
der Kündigungsfrist der
Post übergeben wurde; andere
sind der Ansicht, es sei
das Datum der tatsächlichen
Empfangnahme der Kündigung
massgebend bzw. – bei Nichtabholung
einer eingeschriebenen
Sendung – der 7. Tag der
Abholfrist. Beide Ansichten sind
falsch. Gemäss der vom Bundesgericht
praktizierten absoluten
Empfangstheorie gilt die
Mietkündigung als zugestellt,
sobald sie beim Empfänger
eingetroffen ist. Als eingetroffen
gilt die Kündigung, wenn sie in
den Machtbereich der empfangenden
Person (oder deren
Vertretung) übergegangen ist
(persönliche Übergabe, Einwurf
in den Briefkasten, Ablage im
Postfach). Bei eingeschrieben
gesandter Kündigung (was der
Regelfall ist) legt der Postbote
– sofern die Sendung dem
Empfänger nicht direkt gegen
Quittierung übergeben werden
Das Gesetz gibt dem Vermieter
das Recht, bei Zahlungsverzug
des Mieters
den Mietvertrag ausserordentlich
zu kündigen