13
RECHT & PRIVAT
2-2018 mandat
kann – einen Abholzettel in
den Briefkasten/ins Postfach;
darauf ist vermerkt, von wann
bis wann der Brief bei der
Post abgeholt werden kann (7
Tage Abholfrist). Meist ist auf
dem Abholzettel der Folgetag
als erster Abholtag genannt,
sodass dieser Folgetag als
rechtsgültiger Zustelltag gilt,
unabhängig davon, wann und
ob der Empfänger den Brief
überhaupt abholt.
Demgegenüber gilt für die
meisten anderen mietrechtlich
relevanten Zustellungen (z.B.
betreffend Mietzinserhöhung,
Mahnung und Kündigungsandrohung
bei Zahlungsverzug)
die relative Empfangstheorie,
wonach eine eingeschriebene
Sendung, welche nicht direkt
zugestellt werden kann, am
Tag der effektiven Abholung
bzw. bei Nichtabholung am 7.
Tag der Abholfrist als rechtsgültig
zugestellt gilt.
Stolperstein 6: Erstellung
des Rückgabeprotokolls
Es entspricht der Usanz (ist
aber gesetzlich nicht zwingend
vorgeschrieben), dass am Tag
der Rückgabe des Mietobjektes
durch den Vermieter
ein Rückgabeprotokoll erstellt
wird; dieses dient primär dazu,
den Zustand der Mietsache
im Zeitpunkt der Rückgabe
festzustellen. Meist wird dieses
Protokoll dann durch den
Vermieter und den ausziehenden
Mieter unterzeichnet. Dies
hat aber für den Mieter seine
Tücken. Die – meist verwendeten
– vorgedruckten Rückgabeprotokollformulare
enthalten
nämlich jeweils auch für
jede Einzelposition die Rubrik
«Überabnutzung». Da meist
der Vermieter oder dessen Vertreter
das Formular ausfüllt und
«Herr der Abnahme» ist, hat
der Mieter keine Handhabe, einen
ihm unberechtigt erscheinenden
Überabnutzungs- oder
Schadensvermerk im Formular
zu verhindern. Unterzeichnet
er dann – trotz allfällig mündlichen
Protests – das Formular
trotzdem, gilt die Überabnutzung/
der Schaden im späteren
Rechtsverfahren als faktisch
anerkannt. Dem Mieter ist
deshalb in einem solchen Fall
dringend zu empfehlen, vom
Vermieter zu verlangen, im
Formular schriftlich zu vermerken,
mit welchen Überabnutzungs/
Schadenspositionen
der Mieter nicht einverstanden
ist. Kommt der Vermieter dem
nicht nach, soll der Mieter die
Unterzeichnung des Rückgabeprotokolls
verweigern.
Stolperstein 7: Rechtzeitige
Mängelrüge des
Vermieters für Überabnutzung/
Schäden
bei der Rückgabe des
Mietobjektes
Will der Vermieter bei der Rückgabe
festgestellte bzw. feststellbare
Überabnutzungen/
Schäden später gegenüber
dem Mieter mit Erfolg geltend
machen, so muss er diese dem
Mieter «sofort» melden; sofort
heisst innert 2–3 Arbeitstagen
seit der Rückgabe des
Mietobjektes. Die Mängelrüge
muss detailliert alle bemängelten
Positionen enthalten; eine
Bezifferung der Schadenshöhe
ist aber in diesem Zeitpunkt
noch nicht notwendig
(und in der Regel auch noch
nicht möglich). Verpasst der
Vermieter diese (sehr kurze)
Frist, sind alle seine Mängelrechte
für bei der Rückgabe
festgestellte oder feststellbare
Mängel unwiderruflich
verwirkt. Nicht berufsmässige
Vermieter stolpern nicht selten
über diese rigorose Mängelrügefrist.
Das Rückgabeprotokoll selber
genügt als Mängelrüge nur,
wenn es (kumulativ)
– durch den Mieter mitunterzeichnet
ist
– die Mängel detailliert aus
dem Rückgabeprotokoll ersichtlich
sind
– das Rückgabeprotokoll dem
anwesenden Mieter an Ort
und Stelle übergeben wurde.
In allen anderen Fällen muss
der Vermieter dem Mieter innert
2–3 Arbeitstagen alle
Mängel detailliert schriftlich (zu
Beweiszwecken vorzugsweise
per Einschreiben) mitteilen; die
Zusendung lediglich des Rückgabeprotokolls
genügt hierbei
nur, wenn darin alle Mängel
detailliert und nachvollziehbar
aufgeführt sind. Unterlässt
der Vermieter dies, sind seine
Mängelrechte definitiv verwirkt.
Lediglich hinsichtlich von Mängeln,
welche auch
bei sorgfältiger Prüfung
und Abnahme
des Mietobjektes
nicht erkennbar waren,
hat der Vermieter
das Recht, diese
gegenüber dem
Mieter später noch
zu rügen, jedoch muss er auch
hier die Frist von 2–3 Arbeitstagen
seit tatsächlicher Feststellung
des «geheimen» Mangels
einhalten. Da dem Mieter
diesbezüglich dann aber die
Einrede zusteht, es sei dieser
«geheime» Mangel erst nach
Mietende entstanden (wofür er
natürlich nicht haften würde),
empfiehlt es sich für den Vermieter,
bei der Abnahme des
Mietobjektes eine sehr sorgfältige
Prüfung vorzunehmen.
lic. iur. Thomas Hubatka,
Rechtsanwalt und öffentlicher
Notar, Altstätten
Präsident der Schlichtungsstelle
für Miet- und Pachtverhältnisse
Rheintal
Der Mietvertrag muss
die zulasten des Mieters
gehenden Nebenkosten
genau umschreiben