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Will man an Grundstücken eine
Nutzniessung errichten, so ist
ein Eintrag im Grundbuch erforderlich,
ansonsten die Gefahr
besteht, dass die Nutzniessung
nicht gültig errichtet wurde.
Zu den Grunddienstbarkeiten
gehört unter anderem das
Wegrecht (z.B. Fusswegrecht
oder Fahrwegrecht).
Beim Kauf
einer Liegenschaft ist
empfehlenswert, vorgängig
einen Auszug
aus dem Grundbuch
zu bestellen. Aus
dem Grundbuchauszug
ist ersichtlich,
Beim Kauf einer Liegenschaft
ist empfehlenswert,
vorgängig einen Auszug
aus dem Grundbuch zu
bestellen.
welche Dienstbarkeiten auf
dem Grundstück lasten oder
welche Rechte das Grundstück
besitzt. Es empfiehlt sich
ferner, die Dienstbarkeitsverträge,
die hinter dem Grundbucheintrag
stehen, auch einzusehen
und diese sorgfältig
zu prüfen. Darin sind die Rechte
und Pflichten im Zusammenhang
mit der eingetragenen
Dienstbarkeit umschrieben.
Eine Grunddienstbarkeit wird
mittels Dienstbarkeitsvertrags
errichtet und im Grundbuch
eingetragen. Der Umfang der
Dienstbarkeit wird im Dienstbarkeitsvertrag
geregelt, der
wie erwähnt beim Grundbuchamt
hinterlegt ist. Im
Kanton St. Gallen werden Eintragungen
in das Grundbuch
vom Grundbuchbeamten des
Grundbuchkreises, in welchem
die Liegenschaft liegt, vorgenommen.
3 Auch von Gesetzes
wegen kann eine Grunddienstbarkeit
entstehen, z.B. das
Durchleitungsrecht.4
C. Wen betrifft eine
Dienstbarkeit?
Aufgrund der unterschiedlichen
Dienstbarkeiten können sich
nebst Grundstückeigentümer
auch Eigentümer einer Eigentumswohnung
oder Stockwerkeigentum
mit einer Dienstbarkeit
konfrontiert sehen.
D. Arten von Dienstbarkeiten
Zu den wohl bekanntesten
Dienstbarkeiten gehört nebst
der Nutzniessung das Wohnrecht.
Die Nutzniessung und
das Wohnrecht finden meist
Eingang in Regelungen in Ehe-
und Erbverträgen oder letztwilligen
Verfügungen.5 Sie verfolgen
das Ziel, dem überlebenden
Ehegatten zu ermöglichen,
nach dem Ableben des erstversterbenden
Ehegatten in der
Familienwohnung zu verbleiben.
1. Wohnrecht
Das Wohnrecht umfasst die
Befugnis, in einem Gebäude
oder einem Teil des Gebäudes
(z.B. Wohnung) zu wohnen.6
Das Wohnrecht ist unübertragbar
und unvererblich.7
Wird dem überlebenden Ehegatten
ein Wohnrecht an der
ehelichen Liegenschaft vom
erstversterbenden Ehegatten
eingeräumt, so ist der überlebende
Ehegatte dazu berechtigt,
das Wohnrecht ausüben.
2. Nutzniessung
Die Nutzniessung kann insbesondere
an beweglichen
Sachen (z.B. Aktien), an
Grundstücken oder an einem
Vermögen eingeräumt werden.
8 Wie bereits ausgeführt,
findet sich oft in Ehe- und Erbverträgen
oder Erbverträgen
eine Nutzniessungsregelung.
Wurde die Nutzniessung des
überlebenden Ehegatten beispielsweise
in einem Ehe- und
Erbvertrag eingeräumt und
tritt die vorstehend genannte
Situation ein, so hat der überlebende
Ehegatte das Recht,
die Liegenschaft zu nutzen
(z.B. darin zu wohnen) und
zu gebrauchen (z.B. zu vermieten).
Das Eigentum an der
Liegenschaft steht dem überlebenden
Ehegatten alleine
aufgrund der Nutzniessung
hingegen nicht zu.9 In der genannten
Konstellation geht das
Eigentum an der Liegenschaft
beim Tod des erstversterbenden
Ehegatten auf die Erbengemeinschaft
über.
3. Wegrecht
Bei einem Wegrecht handelt
es sich um eine Grunddienstbarkeit,
da zwei Grundstücke
involviert sind. Das eine Grundstück
ist mit einem Wegrecht
belastet (z.B. einem Fussweg)
und das andere Grundstück
ist berechtigt, den Zugang
über den Weg zu erhalten. Ein
Wegrecht wird mittels Dienstbarkeitsvertrag
errichtet und
im Grundbuch eingetragen. Im
Vertrag wird festgelegt, welche
Rechte und Pflichten das belastete
Grundstück und das berechtigte
Grundstück haben.10
Die neueren Dienstbarkeitsverträge,
die ein Fuss- und/
oder Fuss- und Fahrwegrecht
enthalten, sind üblicherweise
mit einem vermassten Situationsplan
versehen, damit von
vornherein klar ist, welches die
dienstbarkeitsbelastete Fläche
ist. Die älteren oder ganz alten
Dienstbarkeitsverträge dagegen
sind häufig sehr rudimentär
formuliert, was dann auch
erst Jahre oder gar Jahrzehnte
später zu langwierigen Auseinandersetzungen
führen kann.
Wird z.B. ein Fusswegrecht
vereinbart, sollte im Dienstbarkeitsvertrag
Folgendes klar
festgelegt werden:
– dass es sich um einen Fussweg
handelt
– allfällige Beschränkungen
– wie der Fussweg verläuft
(mittels zum Dienstbarkeitsvertrag
gehörigen Situationsplan)
– wer für den Unterhalt des
Fusswegrechts verantwortlich
ist und die Kosten dafür
zu tragen hat.10
4. Baurecht als Dienstbarkeit
Meist wird unter Baurecht das
Recht und die Regeln zur Er-
RECHT & PRIVAT
2-2019 mandat
3 vgl. Art. 16 Abs. 1 GBV i.V.m.
Art. 2 VGB-SG.
4 Art. 691 ZGB.
5 vgl. z.B. Art. 473 ZGB.
6 vgl. Art. 776 Abs. 1 ZGB.
7 Art. 776 Abs. 2 ZGB.
8 vgl. Art. 745 Abs. 1 ZGB.
9 vgl. dazu Art. 755 ZGB und
Art. 759 ZGB.
10 Vgl. www.notariate.zh.ch, zuletzt
besucht am 6. September 2019.
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