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dazu führen, dass der Vermieter
mit Forderungen anderer Mieter
nach einer Mietzinsreduktion
konfrontiert wird. Im schlimmsten
Fall könnten andere Mieter
aufgrund der Störungen sogar
das Mietverhältnis kündigen
und ausziehen. Auch die Gefahr
einer stärkeren Abnutzung des
Mietobjekts steigt bei häufig
wechselnden Bewohnern an. Die
Untervermietung über «Airbnb»
kann somit für den Vermieter zu
wesentlichen Nachteilen führen,
welche ihn zur Verweigerung der
Zustimmung zur Untervermietung
berechtigen.
Risiken für den Mieter
Im Falle einer Untervermietung
über «Airbnb» ohne Zustimmung
des Vermieters drohen
dem Mieter im schlimmsten
Fall empfindliche Konsequenzen.
Die Untervermietung ohne
Zustimmung des Vermieters
stellt eine Vertragsverletzung
dar, welche den Vermieter unter
gewissen Voraussetzungen zur
ausserordentlichen Kündigung
des Mietverhältnisses berechtigt.
Vergisst der Mieter lediglich
die Zustimmung des Vermieters
einzuholen, berechtigt dies den
Vermieter noch nicht zur ausserordentlichen
Kündigung des
Mietverhältnisses. Vielmehr ist
für eine ausserordentliche Kündigung
zusätzlich vorausgesetzt,
dass der Vermieter die Zustimmung
zur Untervermietung
hätte verweigern dürfen, wenn
er gefragt worden wäre. Bei der
Vermietung über «Airbnb» liegt
wie dargelegt häufig ein zulässiger
Verweigerungsgrund vor.
Bevor der Vermieter ausserordentlich
kündigen darf, muss er
den Mieter schriftlich abmahnen.
Setzt dieser trotz Abmahnung
und Vorliegen eines Verweigerungsgrundes
die Untervermietung
über «Airbnb» fort, kann
der Vermieter das Mietverhältnis
unter Einhaltung einer Frist von
mindestens 30 Tagen auf Ende
eines Monats ausserordentlich
kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR).
Riskant für den Mieter ist zudem,
dass er dem Vermieter gegenüber
dafür haftet, dass der Untermieter
die Sache nicht anders
gebraucht, als es ihm selbst ge-
RECHT & PRIVAT
nigen des Hauptmietvertrags
nicht missbräuchlich sein dürfen.
Missbräuchlich sind die Bedingungen
der Untermiete bereits
dann, wenn der Untermietzins
den Mietzins des Hauptmietverhältnisses
übersteigt, ohne
dass dies durch entsprechende
Mehrleistungen des Mieters
gerechtfertigt ist. Bei
der Untervermietung
über «Airbnb» ist zu
berücksichtigen, dass
einerseits die Möblierung
mitvermietet wird
und zudem in Zusammenhang
mit der Abwicklung
der Buchungen
und der Reinigung
dem Mieter Aufwand
entsteht. Diese Mehrleistungen
und Aufwände
darf der Mieter
bei der Untervermietung
über «Airbnb»
selbstverständlich in Form eines
Zuschlags auf den Hauptmietzins
dem «Airbnb»-Gast belasten.
Es ist dem Mieter jedoch
nicht erlaubt, ohne Zustimmung
des Vermieters mit der Untervermietung
über «Airbnb» Gewinne
zu erzielen. Erzielt der Mieter
durch die Untervermietung über
«Airbnb» ohne Zustimmung des
Vermieters einen unrechtmässigen
Gewinn, kann der Vermieter
dessen Herausgabe verlangen.
Wesentliche Nachteile für den
Vermieter aus der Untervermietung
über «Airbnb»
Der zweite im Zusammenhang
mit «Airbnb» wichtige Verweigerungsgrund
ist, dass dem
Vermieter aus der Untervermietung
keine wesentlichen
Nachteile entstehen dürfen. Die
wesentlichen Nachteile können
insbesondere darin bestehen,
dass die ständige Anwesenheit
wechselnder Personen bei
anderen Mietern ein Gefühl der
Unsicherheit hervorrufen kann,
weil niemand mehr weiss, ob die
ständig wechselnden Bewohner
etwas im Haus zu suchen haben.
Bei ständig wechselnden
Bewohnern, welche die Hausordnung
und die Gepflogenheiten
vor Ort nicht kennen, steigt
zudem die Gefahr einer Störung
der anderen Mieter durch Lärm,
Falschparkieren etc. Dies kann
stattet ist. Der Mieter haftet gegenüber
dem Vermieter somit für
Schäden, welche die «Airbnb»-
Gäste verursachen.
Notwendigkeit einer
Vereinbarung
Um Streitigkeiten auszuschliessen,
ist es jedem Mieter, der
das Mietobjekt zeitweise über
«Airbnb» vermieten möchte,
dringend zu empfehlen, vorgängig
die Zustimmung des Vermieters
einzuholen. Die Zustimmung
wird vorzugsweise schriftlich
und in genereller Weise in einer
Vereinbarung geregelt. Es ist
nicht praktikabel, für jede Untervermietung
über «Airbnb» eine
separate Zustimmung einzuholen.
Inhalt einer solchen generellen
Zustimmungsvereinbarung
sollten die Bedingungen der
Untermiete (insbesondere die
zulässige Höhe des Mietzinses),
die zulässige Personenzahl, die
zulässige Häufigkeit der Untervermietung
sowie die von den
Gästen zu beachtenden Regeln
sein. Aus Sicht des Vermieters
sollte festgehalten werden, dass
die Zustimmung widerrufen werden
kann, wenn sich der Mieter
nicht an die Vereinbarungen hält
oder sich die «Airbnb»-Gäste
wiederholt nicht an die Hausordnung
halten und andere Mieter
stören.
Vermietung über
«Airbnb» durch Stockwerkeigentümer
Nicht weniger problematisch ist
die Vermietung von Stockwerkeigentumseinheiten
auf «Airbnb»
durch Stockwerkeigentümer.
Anders als es der Begriff Stockwerkeigentümer
vermuten lässt,
sind Stockwerkeigentümer in der
Nutzung ihrer Stockwerkeigentumseinheit
nicht frei.
Vereinbarkeit mit dem Wohnzweck
und dem Ruhebedürfnis
der anderen Bewohner
Die zulässige Nutzungsart ergibt
sich aus der Zweckbestimmung
der Liegenschaft gemäss Begründungsakt
oder Reglement
der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Viele Reglemente
enthalten eine Regelung, wo-
Bei der Untervermietung
über «Airbnb» ist zu berücksichtigen,
dass einerseits
die Möblierung mitvermietet
wird und zudem in
Zusammenhang mit der
Abwicklung der Buchungen
und der Reinigung dem
Mieter Aufwand entsteht.
2-2019 mandat