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RECHT & PRIVAT
MLaw Sandra Strahm,
Rechtsanwältin & öffentliche
Notarin, St. Gallen
Bei einer Verletzung
von Dienstbarkeiten ist
oft der Gang zum Gericht
als letzte Möglichkeit
unausweichlich.
2-2019 mandat
stellung eines Grundstücks und
somit das öffentliche Baurecht
verstanden. Das Baurecht als
Dienstbarkeit ist jedoch nach
wie vor gebräuchlich. Bei einem
Baurecht als Dienstbarkeit fällt
der Eigentümer des Grundstücks
mit dem Eigentümer
der darauf errichteten Liegenschaft
auseinander. Im Baurechtsvertrag
ist sodann Inhalt
und Umfang des Baurechts zu
regeln. Ein selbständiges Baurecht
bedarf nebst dem Baurechtsvertrag
einer Eintragung
im Grundbuch. Besteht der
Wunsch, beim Baurechtsinhaber
die Dienstbarkeit zu belasten
(z.B. mit einer Hypothek),
ist dies nur möglich, wenn das
Baurecht als selbständiges
Grundstück im Grundbuch eingetragen
ist.11
E. Verletzung der
Dienstbarkeit
Probleme im Zusammenhang
mit Dienstbarkeiten können in
verschiedenen Formen in Erscheinung
treten. So können
z.B. bereits die Formvorschriften
(z.B. öffentliche Beurkundung
des Dienstbarkeitsvertrages
und Eintrag im Grundbuch)
nicht eingehalten sein oder
der Berechtigte kann z.B. sein
Recht aus der Dienstbarkeit gar
nicht oder nicht mehr ausüben.
Als konkretes Beispiel kann
genannt werden, dass das
Fusswegrecht vom belasteten
Grundstückseigentümer verwehrt
wird, indem z.B. Blumentöpfe
auf die dienstbarkeitsbelastete
Fläche gestellt oder der
Durchgang durch einen Zaun
verunmöglicht wird. Weiter
kann z.B. das Wohnrecht nicht
ausgeübt werden, weil ein
anderes Familienmitglied die
Wohnung nicht räumt. Ebenso
ist eine Verletzung denkbar,
indem der Eigentümer aussergewöhnliche
Reparaturen der
mit dem Wohnrecht belasteten
Wohnung nicht vornimmt.12
Bei einer Verletzung von Dienstbarkeiten
ist oft der Gang zum
Gericht als letzte Möglichkeit
unausweichlich. Hierzu stehen
verschiedene Möglichkeiten offen,
die je nach Verletzung zur
Verfügung stehen.
Dem Dienstbarkeitsberechtigten
von Grunddienstbarkeiten
stehen dieselben Rechte wie die
des Eigentümers zur Verfügung.
So sind dies z.B. die Selbsthilfe,
die Klage aus Besitzesentziehung
und die Klage aus Besitzesstörung.
Meist steht auch
die Klage aus dem Recht zur
Verfügung.13 Bei der Selbsthilfe
handelt es sich insbesondere
um die Vertreibung von nicht
berechtigten Personen. Die Anwendung
von Gewalt ist durch
die Selbsthilfe grundsätzlich
nicht gedeckt. Zu beachten
gelten hier die kurzen Fristen.
Die Selbsthilfe ist nur möglich,
sofern sie sofort erfolgt.14 Die
Klagen aus Besitzesentziehung
und Besitzesstörung sind nur
zulässig, sofern der Besitzer
sofort nach Kenntnis über den
Eingriff und den Täter die Sache
zurückfordert oder die Beseitigung
der Störung verlangt. Die
Verjährungsfrist beträgt ein Jahr
und beginnt mit der Entziehung
oder der Störung, auch wenn
die Kenntnisnahme über den
Eingriff und den Täter erst später
erfolgt.15
Beim vorerwähnten Fall, in
welchem der Eigentümer der
mit einem Wohnrecht belasteten
Wohnung die aussergewöhnlichen
Reparaturen nicht
vornehmen wollte, ging der
Wohnrechtsberechtigte gegen
den Eigentümer gerichtlich vor.
Das Kantonsgericht St. Gallen
hatte in seinem erwähnten Entscheid
zu beurteilen, ob der
Eigentümer dazu verpflichtet
ist, Sanierungsmassnahmen
an der Liegenschaft vorzunehmen.
Das Kantonsgericht
kam dabei zum Schluss, dass
der Eigentümer berechtigt
aber nicht dazu verpflichtet
sei, aussergewöhnliche Reparaturen
vorzunehmen. Aus
diesem Grunde konnte der
Eigentümer nicht zur Leistung
der Sanierungsmassnahmen
gerichtlich verpflichtet werden.
Dem Wohnrechtsberechtigten
wurde im konkreten Fall jedoch
das Selbsthilferecht auf Kosten
des Eigentümers zugestanden
(vgl. Entscheid des Kantonsgerichts
St. Gallen, BO.2015.53
vom 25. Oktober 2016).
Doch nicht nur dem Dienstbarkeitsberechtigten
kommen
Rechte zu. So sieht das Gesetz
für den Eigentümer
einen Anspruch
auf Ersatz für
Schäden, den ihm
der Nutzniesser zugefügt
hat, vor.16 Zu
berücksichtigen gilt
hier die kurze Verjährungsfrist
für die
Geltendmachung
des Eigentümers gegenüber
dem Nutzniesser wegen Veränderung
oder Wertverminderung
der Sache. Sie beträgt
nur ein Jahr.17
F. Empfehlung
Aufgrund der nicht zu unterschätzenden
Komplexität und
der kurzen Fristen ist es im
konkreten Fall empfehlenswert,
bei der Errichtung des
Dienstbarkeitsvertrags als
auch bei Streitigkeiten über
eine Dienstbarkeit rechtzeitig
eine Fachperson beizuziehen.
11 vgl. www.notariate.zh.ch, zuletzt
besucht am 6. September 2019.
12 vgl. Entscheid des Kantonsgerichts
St. Gallen, BO.2015.53 vom 25.
Oktober 2016.
13 vgl. Hrubesch-Millauer/Graham-
Siegenthaler/Roberto, Sachenrecht,
5. Aufl., Bern 2017, Rz. 08.41.
14 vgl. Art. 926 ZGB.
15 vgl. Art. 929 ZGB.
16 vgl. Art. 752 ZGB.
17 vgl. Art. 754 ZGB.
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