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RECHT & PRIVAT
2-2019 mandat
nach lediglich die Nutzung zu
Wohnzwecken oder allenfalls
zusätzlich für ein stilles Gewerbe
zulässig ist. Gemäss einem
aktuellen Urteil des Bundesgerichts
(5A_436/2018) entspricht
die regelmässige Vermietung
einer Wohnung über «Airbnb»
nicht mehr dem Wohnzweck.
Der ständige Aufenthalt von Feriengästen,
welche nur wenige
Tage bleiben, sei mit dem Ruhebedürfnis
der anderen Bewohner
nicht zu vereinbaren.
Umstände des Einzelfalls sind
entscheidend
Der Entscheid des Bundesgerichts
darf jedoch nicht dahingehend
verallgemeinert werden,
dass die Vermietung von Stockwerkeigentumseinheiten
über
«Airbnb» generell unzulässig ist,
wenn der Begründungsakt oder
das Reglement vorsehen, dass
die Stockwerkeigentumseinheiten
nur zu Wohnzwecken oder
für ein stilles Gewerbe genutzt
werden dürfen. Vielmehr kommt
es gemäss Bundesgericht auf
die Umstände des Einzelfalls an.
Im vom Bundesgericht beurteilten
Fall war die Vermietung über
«Airbnb» sehr intensiv und entsprach
einer hotelähnlichen Bewirtschaftung
(sog. Parahotellerie).
Einzelne Vermietungen über
«Airbnb» sprengen den Wohnzweck
nicht. Problematisch
und mit dem Wohnzweck nicht
mehr vereinbar wird die Vermietung
über «Airbnb» dann, wenn
– wie im vom Bundesgericht
beurteilten Fall – die Vermietung
über «Airbnb» gewerbsmässig
erfolgt und die Stockwerkeigentumseinheit
praktisch ausschliesslich
zwecks Vermietung
über «Airbnb» genutzt wird. Wo
genau die Grenze zwischen einer
zulässigen nur hin und wieder
vorkommenden Vermietung
über «Airbnb» und einer unzulässigen
gewerbsmässigen Vermietung
liegt, ist auch nach dem
Urteil des Bundesgerichts nicht
restlos klar.
Eine Rolle spielen zudem auch
der Standard und die Lage
der Liegenschaft. In einer ausschliesslich
oder weitestgehend
aus Zweit- bzw. Ferienwohnungen
bestehenden Liegenschaft
in einem touristischen Gebiet
entspricht die meist kurzfristige
Nutzung als Ferienwohnung der
Zweckbestimmung der Liegenschaft.
In einer solchen Liegenschaft
dürfte auch die häufige
Vermietung über «Airbnb» nicht
gegen die Zweckbestimmung
verstossen. In einer primär als
Erstwohnung dienenden Liegenschaft
kommt demgegenüber
dem Ruhebedürfnis der
anderen Bewohner ein grösseres
Gewicht zu.
Mit Bezug auf die Zulässigkeit
der Vermietung über «Airbnb» im
Stockwerkeigentumsrecht sind
noch viele Fragen offen. Wann
eine Vermietung über «Airbnb»
der Zweckbestimmung der Liegenschaft
widerspricht und unzulässig
ist, hängt von der Regelung
im Begründungsakt oder
Reglement sowie den Umständen
des Einzelfalls ab. Da die
Vermietung über «Airbnb» immer
bedeutender wird, empfiehlt es
sich, diese Frage im Reglement
der Stockwerkeigentümergemeinschaft
ausdrücklich zu regeln.
Dr. iur. Benedikt Fässler,
Rechtsanwalt und öffentlicher
Notar, St. Gallen
Problematisch und mit dem
Wohnzweck nicht mehr vereinbar
wird die Vermietung
über «Airbnb» dann, wenn
– wie im vom Bundesgericht
beurteilten Fall – die Vermietung
über «Airbnb» gewerbsmässig
erfolgt und die
Stockwerkeigentumseinheit
praktisch ausschliesslich
zwecks Vermietung über
«Airbnb» genutzt wird.